L’immobilier, un levier puissant (1/4)

Par Steven | ...grâce à l'immobilier

Aaaaahhh l'immobilier ! Adulé par certains comme un levier indispensable pour créer leur propre richesse, il est aussi ignoré ou détesté d'une belle part de la population. D'ailleurs, j'ai trouvé que la citation suivante était très juste, et qu'en même temps, l'auteur incarnait bien ce type de réactions tranchées... 

‹‹ L’immobilier est au cœur de presque toutes les entreprises, et est certainement au cœur de la richesse de la plupart des gens. Afin de construire votre richesse et d’améliorer votre entreprise, vous devez apprendre l’immobilier. ››

- Donald J. Trump.

Eh Oui... Mister President himself ! Pas que je sois fan du personnage, mais pour une fois qu'on trouve une citation de Donald Trump qui a du sens, je me devais de la faire connaître 😉 !

Plus sérieusement, beaucoup pensent qu'il faut avoir remboursé la banque avant de pouvoir faire de l'argent en immobilier. D'autres ne l'envisagent sereinement que sous une seule forme, celle de leur nid douillet. Et puis, il y a ceux qui pensent savoir ce qu'est l'investissement immobilier et qui tous les mois sortent plus d'argent de leur poche que s'ils n'avaient pas investi. Je reviendrai plus loin sur ces derniers... ! Quel que soit votre avis sur l'immobilier, il existe des tonnes d'exemples montrant qu'il est possible de faire de l'argent tout de suite en immobilier. Et pour cela, deux méthodes sortent du lot : l'investissement locatif et l'achat-revente.

Quand le locataire paie votre crédit

Quand le locataire paie votre crédit !

Lorsqu'on parle d'investissement immobilier, la première chose qui nous vient à l'esprit est l'investissement locatif. C'est à dire l'achat d'un appartement ou d'une maison et sa mise en location pour toucher une rente tous les mois. C'est en effet une des deux manières principales d'augmenter votre pouvoir d'achat via l'immobilier.

L'investissement locatif rapporte... quand il est réussi.

L'investissement locatif rapporte

Mais, encore faut-il tout avoir bien calculé avant de se lancer. Car augmenter votre pouvoir d'achat veut dire que tous les mois vous avez plus d'argent que si vous n'aviez pas investi. Ça ne veut pas juste dire rembourser votre crédit et faire grossir votre patrimoine. Autrement dit, une fois que vous avez payé absolument tout ce qui est en lien avec cet investissement (taxe foncière, frais de copro, charges diverses...), il doit vous rester une partie du loyer pour vous faire plaisir et pour montrer à la banque que vous savez investir !

J'en entends déjà dire que c'est impossible, qu'on ne peut pas être dans le positif après avoir tout payé. Et je parierai que ces gens connaissent un peu trop Paris et sa petite couronne ! C'est vrai qu'il est très difficile dans cette région de générer de l'argent avec un appartement... en location classique.

Mais au sein du principe général de l'investissement locatif, co-existent différents types de locations. Vide ou meublée, longue durée ou saisonnière, mono-location ou colocation, appartement ou immeuble. Chacun de ses types a ses propres caractéristiques et un taux de rentabilité différent. Suivant ce que vous recherchez,  un type peut donc être plus intéressant qu'un autre. Par exemple, en location saisonnière (type AirBnb) on peut gagner de l'argent tous les mois... même sur Paris (de manière légale et déclarée) !

La défiscalisation : pas vraiment un bon plan...

Pour ceux qui ne connaissent pas la défiscalisation, couramment appelée défisc., le principe est simple. Utiliser la dernière loi du moment (Scellier, Pinel, Duflot...) pour diminuer vos impôts en investissant dans un logement neuf construit aux dernières normes en vigueur.

Sur le papier tout est beau, le promoteur s'occupe de tout pour vous. Autrement dit, vous ne gérez ni les travaux, ni la mise en location. Vous n'avez donc qu'à faire un petit effort d'épargne tous les mois pour compléter le loyer et rembourser le crédit. Et bien sûr vous profitez d'une belle déduction d'impôts. Voilà tous les arguments des commerciaux qui sont payés (à la commission) pour vous faire signer !

Alors pourquoi n'est-ce pas si génial ? Parce qu'encore une fois, faire de l'argent avec l'immobilier, ça veut vraiment dire avoir plus d'argent à la fin du mois ! Et non, en injecter dans un crédit pour en économiser une partie dans ses impôts. Quand vous faites cela, vous vous condamnez à ne plus investir tant qu'il vous reste ce crédit sur le dos. Tout ça parce que vous montrez aux banques que vous ne savez pas investir (j'y reviens plus loin).

Il faut toujours garder une chose simple en tête : plus vous payez d'impôts, plus vous êtes riches.

Tout ce qui peut faire peur dans l'immobilier locatif.

On connaît tous des personnes autour de nous qui ont joué à investir dans du locatif, et qui y ont laissé des plumes et des euros. Et il faut être honnête, ça a de quoi refroidir ! D'une part, parce que les sommes en questions peuvent être importantes. D'autre part, parce qu'il nous semble en général que la situation n'était pas évitable. Ainsi, dans les problèmes les plus courants, on trouve :

  • des locataires qui oublient de payer,
  • de longues périodes de vacances locatives,
  • un emplacement beaucoup moins demandé que prévu,
  • des factures exorbitantes car la copro a voté de gros travaux (façade, toit...),
  • une rentabilité beaucoup moins intéressante une fois toutes les charges déduites...

Ce sont en effet des risques qui existent, comme il en existe dans tout investissement. Gagner de l'argent en investissant sans prendre un seul risque, ça n'existe pas ! Le jeu étant de toujours essayer de minimiser ce risque en gardant une rentabilité intéressante. Et tout ce que j'ai évoqué dans la liste ci-dessus peut-être anticipé pour réduire le risque au minimum. Même le risque que les locataires ne paient pas peut-être minimisé. Il faut voir large et agir sur tous les leviers en notre possession.

A l'investisseur de minimiser les risques.
Minimiser les risques

Par exemple, si on s'assure que l'on achète à un endroit où la demande est forte, on recevra plus de dossiers au moment de mettre en location. On pourra donc faire une meilleure sélection et on aura pas à choisir la seule personne qui veut bien de notre appart ! Bien sûr, il se pourra toujours que le meilleur dossier ne paie pas. Mais on pourra prendre une assurance ‹‹ loyers impayés ›› et ainsi réduire encore nos pertes.

Ou, autre exemple, avec les factures émanant de la copropriété. C'est à nous de nous renseigner avant d'acheter. Par exemple, on doit regarder à combien s'élèvent les charges de copro tous les mois et demander si des travaux ont été voté ou doivent l'être bientôt. Et plus généralement, l'état des parties communes est un bon indicateur des travaux à venir.

La minimisation des risques est la partie la plus importante de l'investissement. Essentiellement car c'est à ce moment-là que l'on va s'assurer de la qualité de notre investissement. D'autant plus que c'est celle sur laquelle on a le plus de contrôle, alors il faut en profiter au maximum. Il serait dommage de se priver, par manque d'engagement personnel, de tous les avantages de ce type d'investissement !

L'investissement locatif dans toute sa puissance.

Maintenant que j'ai passé en revue les risques de l'investissement locatif, parlons de ses avantages. Évidemment, ils sont majoritairement financiers, mais pas seulement :

  • le chèque du loyer que vous recevez sur votre compte tous les mois,
  • une partie de ce chèque vient gonfler vos revenus (si vous avez bien investi),
  • vous amortissez du capital tous les mois (ou plutôt, votre locataire le fait pour vous),
  • il est possible de continuer à investir dans d'autres biens (si vous avez bien fait le taff),
  • quel que soit le type de location pour lequel vous optez, la gestion peut-être passive,
  • vous offrez un logement de qualité à une personne qui en avait besoin (à ne pas négliger) !

Je ne vais pas revenir sur le fait d'augmenter vos revenus tous les mois, je l'ai déjà fait et j'espère que c'est clair. Par contre, il y a un autre avantage vraiment intéressant : l'amortissement du capital. Tous les mois, votre patrimoine grandit. Autrement dit, vous vous enrichissez sans débourser un euro. Intéressant, n'est-ce pas ? C'est moins direct que de recevoir des euros sur votre compte, mais vous les verrez en vrai le jour où vous revendrez !

Bien investir, c'est pouvoir ré-investir.

Le quatrième point est le plus important : vous devez bien investir pour pouvoir réinvestir. Pour faire simple, votre échéance de prêt doit représenter moins de 70% du loyer. Sinon, la banque considère que votre endettement est plus élevé que sans votre investissement. Et donc, elle ne vous re-prêtera pas, ou très difficilement.

Il y a le fameux plafond des 33% d'endettement qui, bien que pas toujours appliqué, est quand même une règle à retenir. Par conséquent, prendre un prêt sur une longue durée et/ou faire un apport conséquent sont deux techniques auxquelles réfléchir pour faire baisser votre échéance. C'est aussi à cause de ces conséquences sur votre endettement que la défisc est rarement un bon investissement...

Vous ne voulez pas gérer ? Déléguez.

L'idée de devoir choisir des locataires, analyser leurs dossiers, gérer les fuites d'eau ou les toilettes bouchées, ne vous enchante pas ? Ça tombe bien, car vous n'avez pas à le faire ! Tout est toujours question d'équilibre, si vous ne voulez pas faire la gestion du bien, il va falloir déléguer. Ce n'est pas bien difficile et c'est possible quel que soit le type de location. Mais ça veut dire perdre un peu en rentabilité. Il faudra donc l'intégrer dans vos calculs dès le départ !

De la qualité avant tout.

Le dernier avantage n'est pas financier et pourrait paraître démagogue. Et pourtant, je crois vraiment que c'est un point à ne pas négliger si l'éthique est importante pour vous et que vous voulez dormir serein. L'argent c'est bien, il en faut pour vivre et pour se faire plaisir, mais pas question de faire de l'argent sur le dos des autres. On veut être payé pour le service de qualité qu'on fournit, et non abuser de la situation des gens pour leur faire sur-payer. Il y a un vrai plaisir à fournir un service de qualité à des gens et à les rendre heureux d'en profiter.

Avant l'achat de notre appartement il y a 6 mois, on avait toujours été locataires. Louer un appart propre et confortable est un vrai plaisir. Et c'est ce qu'on doit avant tout chercher à fournir aux gens, même s'il doit aussi être un bon investissement pour nous.

Le locatif, un très bon choix.

En résumé, il faut garder en tête tous les avantages de l'investissement pour garder une motivation maximale, et travailler dur pour assurer un risque minimum. De cette manière, vous êtes quasiment certain de faire un bon investissement.

N'oublions quand même pas qu'il n'existe aucun placement sans risque ! Et j'irai même jusqu'à taquiner la philosophie de comptoir : sortir de chez soi n'est pas sans risque. Pour autant, si vous n'êtes pas prêt à prendre tous ces risques, il existe une autre façon d'investir dans l'immobilier qui ne dépend presque que de vous (pas de locataires, voire même pas de copro) : l'achat-revente.

Viser le gros chèque avec l'achat-revente

Viser le gros chèque avec l'achat-revente !

Comme son nom l'indique plutôt clairement, l'achat-revente consiste à acheter un bien immobilier et... à le revendre ! De préférence en encaissant un gros chèque à la revente, sinon ça n'a que peu d'intérêt. Le principe est donc très simple, vous achetez sous le prix du marché et vous revendez au-dessus du prix du marché après avoir ajouter de la valeur au bien. Sur le papier, tout est très simple. Mais attention tout de même, car vous ne pouvez pas faire ça n'importe comment.

Comme vous l'avez sûrement remarqué dans le titre de cet article, c'est le premier d'une série de quatre. Et si dans celui-ci j'aborde l'investissement locatif, c'est pour mieux mettre en perspective l'achat-revente. Dans ce qui suit, je ne fais donc que présenter les principes généraux de l'achat-revente, et j'adresserai tous les détails dans les trois articles à venir.

Le seul risque en achat-revente.

Contrairement à l'immobilier locatif, je dirais qu'il n'y a qu'un seul vrai risque quand vous décidez de faire un achat-revente. En effet, vous n'aurez pas de locataires à gérer, donc pas d'impayés, et il y a eu de chance que vous ayez des factures de copropriété. Pour autant, ce risque n'est pas des moindre : perdre une belle somme d'argent ! 

Vous seul décidez du montant du chèque.
montant du chèque

Évidemment, qui dit un seul risque, dit en fait tous les risques au même endroit. Malgré tout, dans un achat-revente, vous avez beaucoup plus de contrôle sur ce risque car vous êtes à la base de tout, vous décidez de tout. L'argent que vous pouvez générer ne vient pas de la poche de quelqu'un d'autre qui profite déjà de votre bien. Il vient de la valeur ajoutée que vous apportez à votre bien. Et personne n'en profitera tant que cette valeur ne se sera pas transformée en euros sur votre compte.

‹‹ L'argent que vous pouvez générer avec un achat-revente ne vient pas vraiment de la poche de quelqu'un d'autre. Il vient de la valeur ajoutée que vous apportez au bien immobilier en question. ››

Ça ne veut pas dire pour autant que la gestion du risque est plus simple ! Mais au moins, elle vous revient plus directement qu'en immobilier locatif. Et ça, c'est un vrai plus parmi d'autres. 

Achat-revente en RP : difficile d'être perdant.

Formation Cédric Annicette achat-revente en immobilier !

Je n'ai pas encore abordé un détail qui peut avoir son importance. Est-ce que vous faites de l'achat-revente en Résidence Principale (RP) ou en résidence secondaire ? D'après moi, il y a beaucoup d'avantages à faire cet investissement en RP puisque vous prendrez vraiment beaucoup moins de risques. Et ce, pour une raison hyper simple, c'est que dans le pire des cas vous habiterez dedans !

Fini le loyer, place à l'échéance du crédit.

Que vous ayez prévu un achat-revente ou non, quand vous achetez votre résidence principale, votre loyer est remplacé par l'échéance du crédit. Et bien qu'au début une grosse moitié de cette échéance parte dans les poches de la banque, vous vous enrichissez de l'autre moitié tous les mois.

Si en plus de cela, vous avez bien fait les choses, votre échéance est moins élevée que le loyer que vous paieriez pour le même logement. Ce qui veut dire que vous augmentez votre pouvoir d'achat tout en gardant le même confort d'habitation.

Votre nid douillet certes, mais pour le revendre !

Et puis, même si d'après moi ça n'a pas que du bon, c'est quand même agréable de se dire qu'on est propriétaires et que notre chez nous est vraiment à nous. En attendant la revente, c'est notre nid douillet. Ce n'est pas désagréable du tout et ça fait passer le temps plus vite !

Personne n'a dit qu'il fallait revendre au plus vite... Tout dépend de votre situation. D'ailleurs je détaillerai dans le dernier article de cette série notre investissement et pourquoi on ne revend pas tout de suite. Par contre, il ne faut absolument jamais oublier la revente ! Ce doit être avant tout un investissement, tout doit être fait avec cet objectif en tête. Pourquoi ? Parce que sinon vous pouvez faire une croix sur le gros chèque. Sentiments et business se mélangent assez mal, et vous devez décider d'en faire passer un avant l'autre.

Pour finir, il y a aussi un vrai avantage en terme de fiscalité quand vous faites un achat-revente en RP dont je vous parle tout de suite.

Fiscalité avantageuse en RP.

Gros chèque

Je vous l'ai dit, l'achat-revente en RP est plus intéressant fiscalement. En effet, la plus-value à la revente est exonérée de taxation. D'une part, ça veut dire moins de démarches et de risques de se planter dans les déclarations à faire au fisc. D'autre part, ça veut dire que vous gardez la totalité du gros chèque que vous recevrez. Et ça, c'est plaisant !

Dans le cas de la revente d'une résidence secondaire, tout devient plus complexe. La plus-value est taxée à un taux de base de 34.5% (19% d'impôts et 15.5 de CSG/RDS). Mais un abattement en fonction de la durée de détention du bien existe. Il faut tout de même, respectivement, 22 et 30 ans de détention pour ramener les taux d'impôts et de cotisations sociales à 0. D'autres cas d'exonérations existent, vous pouvez les trouver ici par exemple. Si vous souhaitez faire un achat-revente en résidence secondaire, il me semble que passer du temps à étudier la question fiscale est importante.

Enfin il y a un autre problème à faire de l'achat-revente de résidences secondaires. Si vous enchaîner les opérations, vous pouvez être forcé par l'administration fiscale à devenir ‹‹ marchand de biens ››. Le statut est flou et ne semble pas clairement réglementé. Donc là aussi, il faudra se renseigner plus avant si c'est quelque chose que vous envisagez. 

Vous l'aurez compris, si vous voulez minimiser les ennuis pour votre premier achat-revente, optez pour la résidence principale 🙂 !

Toujours prévoir le pire pour être serein.

tout prévoir

Vous vous dites peut-être que j'ai oublié un élément essentiel dans tout ça, la revente ! En effet, je n'ai pas parlé de la revente. Deux raisons à cela : premièrement, si vous avez bien fait le boulot en amont, elle ne devrait être bien compliquée. Deuxièmement, vous devez avoir prévu le pire dès le départ : le cas où vous n'arrivez pas à revendre. Dans le cas où vous devriez déménager plus rapidement que prévu, il faut avoir pensé à tout.

Pour faire court, car j'aborderai cela en profondeur dans les articles suivants, si vous avez acheté un bien immobilier sous le prix du marché, que ce bien est bien placé et que vous avez apporté beaucoup de valeur, il n'y a aucune raison pour que vous ayez des difficultés à le revendre à un bon prix et rapidement. Et s'il ne se vend pas, vous devez avoir fait en sorte qu'en le mettant en location il soit toujours rentable 😉 !

J'en ai fini avec cette introduction à l'investissement immobilier. Dans les trois articles à suivre, je détaillerai les 4 principes théoriques qui permettent de réussir un achat-revente, analyserai la mise en pratique de ces principes dans le monde réel et vous donnerai tous les détails de notre investissement pour mettre des chiffres sur tous ces mots !

Formation immobilier sur l'achat-revente !

Dites-nous dans les commentaires si vous seriez plutôt immobilier locatif ou achat-revente ? Et si vous êtes déjà passé à l'action, partagez votre expérience pour enrichir cet article !

A votre liberté,
Steven

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(8) commentaires

Damien 2 mars 2017

Salut Steven,

Tout d’abord merci pour ton partage d’expérience, et d’infos. Pour quelqu’un qui n’a pas encore investi, c’est très utile en plus d’être motivant !

Et j’ai d’ailleurs quelques petites questions à te poser à ce sujet:
– Pourrais-tu nous en dire plus sur ton investissement ?
– Quelle était ta situation lorsque tu as demandé un emprunt ? (si tu as emprunté) Et était-ce difficile à obtenir ?

Damien,
rêvant de liberté

Répondre
    Steven 16 mars 2017

    Salut Damien,

    C’est avec plaisir, étant passé par là, ça parait assez intimidant d’investir alors que finalement c’est pas si compliqué 😉

    Pour te répondre, tous les détails sont ici : https://www.byebyesalariat.com/achat-revente-en-details-notre-exemple/

    Pour ce qui est de ma situation, j’étais en CDI dans le public et c’est aussi pour ça qu’on a investi avant que je démissionne… Pour autant, ça ne veut pas dire que c’était facile ! D’après mon courtier seule une banque voulait bien nous financer… La raison ? Le montant des travaux qui représentait un bon 40% de l’investissement. Ce qui leur fait peur dans ces cas-là, c’est que si tu paies pas ou si les travaux ne finissent jamais, ils pourront pas se rembourser en revendant le bien en l’état. Et finalement le CDI dans le public, ils s’en foutaient un peu 🙂

    Quelle que soit ta situation, n’hésite pas à aller voir un courtier pour discuter de ta capacité à emprunter ! Si t’es en région parisienne, je peux te passer celui par qui on est passés, il était vraiment cool et arrangeant. La facilité de financement ne dépend vraiment pas que de ton dossier perso, si t’y vas pour une résidence principale (et c’est une bonne idée, pour de l’achat-revente par ex) dans laquelle il y a peu ou pas de travaux, que le coût du crédit est plus bas que les loyers pour un bien équivalent, tout sera plus simple.

    Dans tous les cas, renseigne-toi, regarde les biens qui t’intéressent et vas voir un courtier. C’est à mon avis le meilleur conseil pour une première fois. Son boulot c’est de te faire financer, et pour ça il connait plein de trucs que tu ne connais pas 🙂

    Au plaisir,

    Steven

    Répondre
      Damien 18 mars 2017

      Salut Steven !

      Oui, ça parraît plutôt intimidant en effet. Mais excitant aussi d’un autre côté !

      Ah donc la situation professionnelle importe peu au final ? -> Good for me 🙂

      Je ne suis pas en région parisienne, mais après mon petit séjour jeudi dernier, j’envisage de plus en plus d’y emménager un jour. Ca m’intéresserait bien d’avoir ses coordonnées pour le jour où je franchirais le pas ! Je crois que tu as déjà mon mail, je ne te le redonne pas ?

      Je ferais ça, merci pour tes conseils ! 🙂

      Damien

      PS: Pas de soucis pour le commentaire. D’ailleurs, as-tu pensé à créer un système de notification pour les coms ?

      Répondre
        Steven 18 mars 2017

        Salut Damien,

        Je n’irais peut-être pas jusqu’à dire que ça n’importe pas, en particulier pour le premier (car une fois que tu as montré que tu sais investir, c’est plus simple) mais on dit souvent que c’est la seule chose qui importe alors que non. Pour les banques c’est un investissement, moins ils prennent de risque mieux c’est et ça passe en grande partie par la capacité à récupérer leur argent en revendant ton bien si tu ne paies pas. 🙂

        Je t’envoie son contact par email 🙂

        Et je vais regarder pour mettre en place un système pour être notifier en cas de réponse !

        Steven

        Répondre
          DAMIEN 21 mars 2017

          Salut Steven,

          Ok, donc il va falloir que j’étudie la question de plus près concernant ma situation, et que je trouve ma perle rare 🙂

          Merci pour le mail ! Tu devrais réussir à trouver facilement ton système de notification 😉

          Damien

          Répondre
Anne-Sophie 24 avril 2017

La pierre papier étant considérée comme de l’immobilier, il peut être financé par un crédit. Je pense faire une demande de prêt pour investir dans une SCPI ( https://www.corum.fr/ ). J’ai entendu dire que je pourrais créer un effet de levier avec ce mode de financement. Qu’en penses-tu ? As-tu des conseils à me donner ?

Répondre
    Steven 24 avril 2017

    Re, je ne vais pas te mentir : je connais rien à la pierre papier. Il y a certainement de bons investissements… et de moins bons. La seule chose que je peux te dire, c’est pourquoi je préfèrerais toujours investir dans la pierre “tout court” : parce que je préfère être au contrôle ! En plus, l’immobilier est un investissement “fun” et très réel. Rénover un appart et ressentir la différence avant/après c’est très puissant et agréable, on sent vraiment la valeur qu’on a apportée.
    Ça demande bien sûr beaucoup plus d’investissement (au moins en temps) que la pierre papier, mais ça peut rapporter beaucoup plus aussi. Pour moi la pierre papier, c’est plus comme la bourse, ou l’assurance-vie mais je peux me tromper vu que je n’y connais pas grand chose. Investir dans l’immobilier en dur est pour moi plus proche de l’état d’esprit d’un investisseur, on a les rênes, il faut maitriser le risque et être responsable et si on fait bien les choses (il faut se former pour ça !) le retour sur investissement est bien meilleur !
    Voilà pour mon avis qui, encore une fois, est biaisé par le fait que je ne connais rien à la pierre papier 🙂

    Répondre
      Anne-Sophie 28 avril 2017

      Bonjour Steven,
      Comme j’ai déjà un petit appartement que je loue à une connaissance, je me suis dit que ça serait bien de changer de mode d’investissement tout en restant dans l’immobilier. Pour être franche, m’occuper de la gestion d’un deuxième bien locatif n’aurait pas été possible en ce moment, car être parent pour la première fois n’est pas si facile que ça ! (mdr) La SCPI rapporte un rendement intéressant, c’est pour cela que j’aimerais y investir. Merci quand même de m’avoir répondu. 🙂

      Répondre
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