Un achat-revente en détails : notre exemple ! (4/4) - ByeBye Salariat !

Un achat-revente en détails : notre exemple ! (4/4)

Par Steven | ...grâce à l'immobilier

Nous voilà arrivés au dernier article de cette série de 4 consacrée à l'immobilier, et plus précisément à l'achat-revente. Dans celui-ci, je vais vous dévoiler notre achat-revente en détails ! Vous y trouverez donc tous les chiffres qui justifient sa réussite. Mais aussi, toutes les galères par lesquelles nous sommes passées... et qu'on oublie vite lorsque c'est fini 😉 !

Si jamais vous avez raté les premiers articles de la série, voici les liens pour aller les lire avant :

Alors, prêt à découvrir comment faire plus de 20000€ en 6 mois en travaillant peu sur un exemple tout à fait concret ? Eh bien, c'est parti !

Quelques mots sur l'appart en question.

Il est situé à 50m de la place centrale d'une petite ville du sud de l'Essonne desservie par le RER. Il fait partie d'une maison de ville mitoyenne et est répartie entre le 1er et le 2ème étage. Au premier on retrouve toutes les pièces de vie. Alors que seule la chambre est au deuxième. C'est donc un T2 et il fait 50m2 en loi Carrez pour 60m2 au sol. 

Il était vendu en l'état​, c'est à dire après 25 ans sans aucun travaux. Donc il n'y avait rien à garder en dehors des murs. Tout était à refaire (EDF, eau, enduit) ou changer (fenêtres, portes). De plus, il fallait abattre des cloisons pour ouvrir l'espace. Parfait pour un achat-revente !

Comment gagner 10000€ avant même d'acheter ? En demandant !

Comment gagner 10000€ avant même d'acheter ?

La réponse est très simple : Négocier ! Oui, je sais, j'en vois déjà qui vont me dire qu'ils ne sont pas des marchands de tapis, que si le vendeur a mis à ce prix c'est qu'il veut en tirer ce prix, etc, etc. À ceux-là, je réponds deux choses :

  • Quand vous vendez sur leboncoin ou autre, vous mettez toujours un prix légèrement au-dessus de ce que vous espérez, non ? C'est pareil pour un vendeur en immobilier.
  • Le vendeur est une grande personne, responsable de ses actes, et saura vous dire non si ce que vous proposez ne lui convient pas. N'essayez pas de penser à sa place !

Pour moi qui ne suis pas un négociateur dans l'âme, je me suis accroché aux chiffres pour me trouver des raisons valables de négocier. Puisque c'était notre premier achat-revente, il fallait prendre le moins de risques possibles. Donc avoir 10000€ de marge en plus, c'était une bonne raison.

Une petite note sur l'éthique.

Car j'entends toujours les mêmes dire que négocier c'est ‹‹ abuser du vendeur ››. D'une part, si le vendeur​ accepte votre offre c'est qu'il n'arrive pas à vendre plus cher et qu'il y a très certainement des raisons pour cela. D'autre part, si il accepte votre proposition c'est qu'il y trouve ce qu'il souhaite y trouver. Par exemple, il m'est arrivé maintes fois de vendre des trucs d'occasion bien en dessous du prix du marché, juste parce que je voulais m'en débarrasser. Et oui, il existe des gens qui veulent se débarrasser d'un bien immobilier... !

Alors, maintenant que tout est clair, place aux chiffres ! On a fait la visite avec l'entrepreneur le 26 novembre 2015, quelques jours après notre toute première visite seuls. Bien que le prix de vente annoncé était de 72000€, il y avait forcément de quoi appuyer une négociation vu les travaux à réaliser. D'ailleurs la discussion avec l'agent immobilier à confirmer que la dame avait du mal à vendre... ! Car tous ces travaux faisaient peur aux gens.

‹‹ En immobilier, c'est au moment d'acheter qu'on gagne de l'argent et au moment de revendre qu'on l'encaisse. ››

C'est pourquoi, le 3 décembre, on a fait une proposition à 60000€, soit 16.6% sous le prix original. ​Et quelques jours plus tard, on a accepté la contre-offre à 62000€ ! Autrement dit, on a gagné 13.9% sur le prix original ou plus concrètement 10000€ qu'on retrouvera à la revente !

Bien sûr, c'est une sensation agréable, mais on l'oublie vite ! Car une fois acceptée, c'est le vrai début des galères. D'abord les banques pour trouver un financement. Puis l'entreprise de rénovation pour faire tous les travaux. Ensuite on pourra commencer à se détendre...

Formation immobilier sur l'achat-revente !
Toutes les erreurs que l'on a commises

L'enfer c'est les autres.

​Sur le papier, tout va bien : on a bien négocié, on sait qu'on devrait pouvoir trouver un prêt raisonnablement facilement et on sait déjà quel entrepreneur va faire les travaux. Dans les faits, c'est un tout petit peu plus compliqué. Mais ça ne dure que 6 mois !

D'abord les banques...

Comme je le disais dans l'article sur les 4 règles pour réussir un achat-revente, nous sommes passés par un courtier en crédit. Et heureusement ! Car on peut tout dire au courtier, même quand la situation nous énerve vraiment si vous voyez ce que je veux dire 😉

Si vous cherchez un courtier sur la région parisienne, nous vous recommandons le notre sans hésitation. Pour cela, envoyez-nous simplement un email pour nous demander ses coordonnées !

Sans rentrer dans les détails des démarches, les banques sont lentes, très lentes. Donc ne vous attendez pas à des réponses du tac au tac. Non, tout prend des jours et des jours ! Il faut juste le savoir et ne pas s'impatienter...

Mais il y a pire que la lenteur ! Premièrement, on a eu droit à des arguments sans queue ni tête pour justifier des trucs injustifiables. Assez énervant comme attitude, mais il faut faire avec. Et deuxièmement, ils sont extrêmement​ pointilleux quand il s'agit de votre dossier... Mais beaucoup beaucoup moins quand il s'agit de faire bien leur boulot. Vraiment frustrant !

Frustrant... Mais pas bien grave !

Pour autant, est-ce important ? En dehors de quelques crises de nerfs (choisissez un courtier compréhensif !) et de nuits un peu courtes, on a eu ce qu'on voulait, non ? C'est à dire un prêt sur 25 ans à un bon taux et qui finance une bonne partie des travaux !

Ah oui, j'oubliais, on a aussi eu 3 semaines de retard sur la signature à cause du dossier qui a trainé pour des raisons particulièrement stupides... Et alors ? On a eu le prêt, c'est ce qui compte, non ? 😉

Puis les travaux...

Puis les travaux...

Pour les travaux, les choses sont très différentes ! Il y a deux choses à savoir : il faut donner une date de début des travaux au moins 3 mois à l'avance, et il faut prévoir de multiplier le temps annoncé pour les travaux par 1,5 voire 2 !

Si vous savez ça, vous vous éviterez pas mal de frustrations. D'ailleurs pour notre prochaine opération, il est clair qu'on prévoira de débuter les travaux 1 à 2 semaines après la date de signature annoncée au départ. Car il y a toujours de grandes chances qu'elle soit décalée. Et même si elle ne l'est pas, ça enlèvera un bon paquet de stress !

Comme je l'ai mentionné plusieurs fois dans les articles précédents, on avait choisi de faire les plans par nous-même et de faire certaines finitions (sols, plinthes, pose des radiateurs...). Alors oui, ça nous a fait gagner quelques milliers d'euros. Mais je ne crois pas que ça vaille les heures passées que ce soit en dessins ou en travaux !

À retenir pour la prochaine fois.

Au final, c'est notre inexpérience qui a rendu les choses compliquées je pense. La prochaine fois, nous prévoirons des délais larges pour limiter le stress. Et nous délèguerons les plans et l'entièreté des travaux pour nous éviter de perdre du temps bêtement !

Quand les chiffres redonnent le sourire ! (Notre achat-revente en détails)

Quand les chiffres redonnent le sourire

Je sais que certains d'entre vous les attendent avec impatience, voici donc la totalité des chiffres de notre achat-revente en détails !

Attention car il faut être vraiment précis pour bien savoir ce qu'a vraiment coûté notre bien. Et pouvoir estimer proprement notre (future) plus-value !

Plutôt que de vous sortir la feuille Excel avec vraiment tous les détails, j'ai regroupé les dépenses par poste pour donner une vision globale du coût total de l'opération et de notre apport.

Opération

Montant (€)

+

Prix d'achat (Frais de notaires inclus)

68000

+

Travaux Intérieurs/Extérieurs hors meubles/électro

44800

+

Tous meubles et électroménager

4650

+

Frais d'actes et expert pour la banque

1750

+

Frais de courtage CAFPI

1300

+

Conseils Décoratrice 2h

250

=

Coût Total de l'Opération

120750

-

Prêt accordé par la banque

105000

-

Crédit d'Impôts pour la Transition Énergétique

2250

=

Coût Réel pour Nous (avec meubles/électro)

13500

Formation Cédric Annicette achat-revente en immobilier !

Notez que quand je note ‹‹ Tous meubles et électroménager ››, ça veut vraiment dire tout. Depuis notre retour en France, nous n'avions vécu que dans des meublés ! Donc, ça inclut le canapé, le lit, table et chaises, bureau, absolument tout l'électroménager et tous les accessoires auxquels vous pouvez penser.

Pourquoi savoir combien on a dépensé, nous a redonné le sourire ? Car j'avais bien étudié le marché et qu'un appart de cette taille refait à neuf dans ce quartier valait dans les 135000€ à la revente !

Une petite note sur le crédit.

Nous avons volontairement choisi un crédit sur 25 ans pour minimiser les échéances. Ça a permis d'arriver à un peu moins de 500€/mois. C'est peu et surtout c'est moins que le loyer qu'on paierait pour le même appart, environ 200€ de moins. Autrement dit, si on le met en location, le loyer paiera le crédit et tous les frais annexes. Et c'est ce qu'on fera si on arrive pas à le vendre ! Bien entendu, ça fait partie des critères qui nous ont décidé sur cet appartement en particulier. C'est ce que j'appelais la minimisation des risques dans le 2ème article de la série !

21150€ en 6 mois, ça vous tente ? 

21150€ en 6 mois, ça vous tente ?

Plutôt aguicheur comme titre, non ? Et pourtant c'est la réalité ! Et même mieux, c'est 6 mois en travaillant très peu finalement. Dans le premier article de la série, je détaillais pourquoi l'immobilier est un levier énorme qui permet de faire des opérations comme celle-ci. Grâce à l'argent de la banque, et à tout le travail d'ajout de valeur que l'on a fait, tout cet investissement ‹‹ se transforme ›› au final en un gros bénéfice. Donc, formez-vous !

Je vais continuer à donner les chiffres de notre achat-revente en détails dans quelques instants, mais avant, pourquoi 6 mois ? C'est simple, on a signé la promesse de vente le 19 décembre 2015 puis l'acte authentique le 9 avril 2016. Et enfin, on est rentré dans l'appart le 22 mai 2016, environ deux semaines avant la fin des travaux (oui, ça a été un peu compliqué...) ! Ça fait donc même moins de 6 mois.

Comment en arrive-t-on à plus de 20K€ ?

Allez, place aux chiffres encore une fois. Puisque l'appartement fait partie intégrante de notre projet de vie actuel, nous vivons encore dedans. Ce qui suit est donc une simulation, pour laquelle j'ai considéré une revente à 135000€ net vendeur.

Et ce chiffre ne sort pas du chapeau ! D'une part, d'après les biens en vente aux alentours c'est clairement le prix du marché sans forcer. Et d'autre part, nous l'avons fait estimé par deux agences locales en décembre 2016. C'est donc un bon chiffre pour se donner une idée réaliste. Même si on espère le mettre en vente un peu plus cher ! En effet, il n'y a pas beaucoup de biens comme celui la dans le coin (refait a neuf, en conservant le charme de l'ancien).

Notez aussi que pour cette simulation, je considère qu'on vend à nu, donc on récupère tout le mobilier et l'électro. Je ne l'inclus donc pas ça dans le coût de l'opération. De toute manière, étant donné qu'on a a peu près tout acheté à prix cassés, l'ensemble des meubles de l'appartement seraient facilement évaluables à 5000€ et les vendre avec l'appartement couvrirait donc leur coût.

Calcul de la plus-value nette pour une revente à 135000€

Opération

Montant (€)

+

Prix de Revente (frais déduits)

135000

-

Dû à la banque après 1 an

102000

=

Plus-Value Brute

33000

-

Coût Réel de l'Opération (hors meubles/électro)

8850

=

Plus-Value Nette

21150

Il est aussi intéressant de voir combien nous a coûté ou fait gagner le fait d'être propriétaires en comparaison à si on avait loué exactement le même appart au prix du marché (700€/mois). Vous verrez que je n'ai pas inclus la taxe d'habitation puisqu'on la paie dans les deux cas.

Différence de coût sur 1 an entre être propriétaires ou locataires.

Opération

Montant (€)

-

Remboursement Crédit Année 1 (50% Intérêts/50% Capital)

6000

-

Taxe Foncière Année 1

400

+

1 an de loyers pour le même appart

8400

=

Gain Supp. Proprio vs Location après 1 an

2000

Autrement dit, pour cet appartement on aura gagné 2000€ de plus en un an en étant propriétaires. Donc pour être totalement précis, ces 2000€ devraient se rajouter à la plus-value car ils n'auraient pas existé sans cette opération immobilière. On arriverait donc à 23150€ en 6 mois !

Formation immobilier sur l'achat-revente !
21150€ en 6 mois, ça vous tente ?

Et en plus, il n'y a pas que de l'argent à gagner !

Bien que j'ai parlé de notre achat-revente en détails du point de vue de l'argent et des galères, il y a plus que ça. Il y a un appartement à notre goût dans lequel on vit et qui fait partie intégrante de notre changement de vie. 

Travailler​ tous les jours dans un lieu dans lequel vous vous sentez bien est vraiment agréable. Cet appart est à notre image, et allège grandement la sensation d'enfermement qu'on a quand on bosse chez soi toute la journée. J'imagine mal avoir à faire pareil dans le T2 parisien de 35m2 dans lequel nous avons vécu à notre retour en France.

Et puis, il y a le plaisir de voir tout son travail porter ses fruits. Je vous ai mis sous l'article quelques photos avant/après. C'est une bonne façon de réaliser d'où viennent ces 20000€ de plus-value. Soyez-en sûr, ils ne sont pas volés et ils ne sortent pas de nulle part !

J'espère que vous avez aimé découvrir notre achat-revente en détails et que ça va vous inspirer pour passer à l'action ! Qu'est-ce qui vous ferait peur dans tout ça ?

A votre liberté,
Steven

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Exemple achat-revente - Avant/Après
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A propos de l'auteur...

Après de looooongues études et une entrée dans le monde du travail faite de désillusions, j'ai découvert que des alternatives au salariat existaient sans avoir à sauter dans le vide ! C'est ce que je partage ici.

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