Les 4 Règles pour Réussir un Achat-Revente (2/4) - ByeBye Salariat !

Les 4 Règles pour Réussir un Achat-Revente (2/4)

Par Steven | ...grâce à l'immobilier

Pour Réussir un Achat-Revente, il n'y a pas 50000 principes sous-jacents tous aussi complexes les uns que les autres. Non ! Comme souvent en business, tout est fondé sur quelques principes simples qui demandent à être bien exécutés. Selon moi, pour réussir un achat-revente, il n'y a que 4 éléments auxquels il faut faire très attention. Et je pense même que le tout premier détermine 80% du résultat final, même si les autres ne sont pas à négliger pour autant.

Dans cet article, je développe les 4 Règles qu'il faut absolument avoir en tête pour Réussir un Achat-Revente. J'y détaille leurs raisons, leurs buts et les manières de les mettre en œuvre.

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Règle 1 : Trouver la Bonne Affaire.

Trouver la bonne affaire

80% de bonnes conditions et 20% de négociation.

Je commence par la règle la plus importante : Trouver une ‹‹ bonne affaire ››. Comme je l'ai dit plus haut, c'est 80% du résultat final (et ce sera donc la plus grosse partie de l'article !) mais c'est aussi le moment où il est le plus facile de faire de l'argent dans un projet d'achat-revente. Pas question de laisser la place au hasard dans cette étape. Organisation et patience sont les maîtres-mots.

D'abord, qu'est-ce qu'une ‹‹ bonne affaire ›› ? Eh bien, c'est simple, c'est un bien que vous allez acheter très peu cher par rapport au prix du marché ! Mais comment faire pour la trouver ? J'y viens.

La bonne affaire c'est, avant tout, des conditions idéales.

Pour trouver la bonne affaire, aussi étrange que cela puisse paraître, il ne faut pas se focaliser sur le bien. La bonne affaire est surtout une question de conditions de revente. Vous le savez, le prix de vente dépend de la qualité du bien et du marché. Mais il dépend avant tout du vendeur ! Et certaines situations sont extrêmement puissantes pour l'amener à descendre son prix. Voici, d'après moi, les principales :

> Un vendeur qui veut vendre dans l'urgence.

Quelles que soient ses raisons, s'il est pressé il sera enclin à vendre moins cher que ce qu'il demande. C'est le genre de situation qui arrivent en cas de séparation ou de mutation par exemple. Ou parfois lors d'investissements locatifs ratés dont les propriétaires veulent se sortir au plus vite.​

> Un vendeur qui veut se débarrasser de son bien.

C'était la situation dans laquelle nous avons acheté. Les locataires étaient en place depuis 25 ans et sont partis. Et la petite mamie qui nous l'a vendu ne voulait plus avoir à s'en occuper. En plus de vouloir, très certainement, renflouer son compte pour sa propre sérénité. Il arrive aussi qu'en cas d'héritage, les gens ne veulent pas gérer de l'immobilier et cela crée de belles opportunités.​

> Un crédit déjà bien remboursé.

C'est évident, mais si le vendeur doit beaucoup moins à la banque que le prix de vente, il va recevoir un gros chèque. Autrement dit, même si vous lui faites baisser le prix, il lui en restera toujours pas mal ! Dans le cas contraire, la négociation sera fortement limitée par le montant qu'il doit à la banque.​ Il faut donc arriver à savoir depuis quand il est propriétaire.

> Un bien en vente depuis longtemps.

Quand un propriétaire met en vente, c'est qu'il a envie de vendre. Donc si ça traine, il sera plus ouvert aux offres qu'on pourra lui faire. Même si celles-ci sont basses. Il y a toujours une raison pour laquelle ça ne se vend pas. Trouvez laquelle ! Et assurez-vous qu'elle n'interfère pas avec vos critères d'investissement.

> Un bien qui nécessite des (gros) travaux.

Il y a trois conséquences intéressantes à la nécessité de faire des travaux (et plus ils sont gros mieux c'est !). Premièrement, beaucoup de gens ont peur des travaux. Ce qui veut dire qu'il y aura peu d'acheteurs potentiels face à vous. Deuxièmement, il sera beaucoup plus facile d'ajouter de la valeur au bien pour faire augmenter son prix sur le marché. Enfin, troisièmement, les devis pour la future rénovation pourront fortement aider à convaincre le vendeur que son prix est trop haut...​

Vous aurez remarquez qu'en dehors du dernier point, rien n'est relié au bien en lui-même. Ce qu'on cherche, c'est à acheter dans les meilleures conditions. En général, ça revient à ce que le vendeur vende dans des conditions qui ne lui sont pas optimales. Si vous trouvez un bien, et surtout un vendeur, correspondant aux situations que je viens d'évoquer, il y a de grandes chances que vous ayez trouvé la bonne affaire pour votre achat-revente !

‹‹ Si les conditions sont réunies pour la bonne affaire, la négociation vous permettra d'arriver à une excellente affaire ! ››

Transformer la bonne affaire en excellente affaire !

Évidemment, pas question de s'en tenir au prix affiché sur l'annonce. Je vous l'ai dit, c'est maintenant que vous allez assurer 80% de la réussite de votre achat-revente. Le plan d'attaque est donc simple : se renseigner et, dès qu'on a toutes les cartes en main, négocier le prix au plus bas.

L'agent immobilier est toujours votre ami.

Durant la prospection, l'objectif numéro un est d'obtenir les informations qui vont permettre de connaitre les conditions de la vente. Plus on a d'informations, meilleure est notre position pour discuter. Et pour répondre à nos question, qui de mieux que l'agent immobilier ? Eh oui, lui connaît la plupart du temps la situation du vendeur. Depuis quand il est propriétaire, pourquoi il vend, s'il est pressé et même s'il a déjà prévu une marge de négociation ! Donc soyez très gentil avec l'agent et posez lui innocemment tout un tas de questions 😉

L'agent immobilier est d'autant plus votre ami,​ qu'il est dans une situation très ambigüe. D'un côté, il est payé par le vendeur pour vendre au mieux. Et de l'autre, il a tout intérêt à vendre vite pour toucher sa commission. Autrement dit, il a tout intérêt à lâcher du leste pour vous faire acheter. Ça peut être diminuer sa commission ou vous aider à convaincre le vendeur de baisser son prix. Pour cette dernière possibilité, il a un vrai avantage sur vous : le vendeur lui fait confiance. En tout cas, plus qu'à vous !

L'art de la négociation ou demandez et vous recevrez... peut-être !

Ça y est, vous savez que toutes les conditions sont réunies pour pouvoir faire une bonne affaire, il est temps de négocier ! Là, pas de pitié, le vendeur est un adulte qui saura dire non si votre offre ne lui convient pas. Proposez un prix très bas, et si c'est refusé, demandez toujours une contre-proposition.

On oublie donc notre générosité habituelle (pour ceux qui en ont...) et on cherche à aller au plus bas. Ne laissez pas 2000€ dans la poche du vendeur si ils peuvent être dans la vôtre. Les euros que vous allez négocier à ce moment-là iront dans votre poche à la finalisation de votre achat-revente !

Quelques chiffres ? Négocier une dizaine de pourcents est quelque chose d'assez facile dans une des situations mentionnées plus haut si le prix n'est pas déjà très bas. Mais il ne faut pas hésiter à viser bien plus ! Pour vous donner un exemple, nous avons négocié 13.8% sans forcer, mais j'y reviendrai dans le dernier article de la série.

Et l'éthique dans tout ça.

Je voudrais finir cette partie sur une note à propos de l'éthique. Encore une fois, il n'est pas question d'abuser des personnes. Pas question non plus de faire pression sur le vendeur. L'idée est juste de lui proposer un prix bas en connaissance de sa situation, qu'il acceptera ou non. Tout dans la vie est fonction de la situation. Au final, si le vendeur ne veut pas baisser le prix, il ne le fera pas ! Et s'il accepte, c'est qu'il en retire ce qu'il voulait sur le moment.

Règle 2 - Créer de la Valeur.

Créer de la valeur

Des travaux, des travaux et encore des travaux...

Maintenant qu'on a vu comment acheter sous le prix du marché en trouvant une bonne affaire, on pourrait se dire qu'il suffit de revendre aussitôt au prix du marché pour gagner de l'argent. Mais pas si vite ! D'une part, ce n'est en général pas pour rien que on a acheté moins cher... donc ça risque d'être dur de vendre en l'état. Et d'autre part, il ne faut pas se contenter de revendre au prix du marché !

Plus vous ajoutez de la valeur, plus le chèque final sera gros.

Bien au contraire, on va chercher à revendre dans le haut du panier. Pour cela, il faut d'abord fixer tous les problèmes potentiels du bien pour que le futur acheteur ne puisse pinailler sur rien. Ensuite il faut apporter un maximum de valeur au bien. Que ce soit sur du concret, comme avec des matériaux de qualité, une bonne isolation ou une utilisation de l'espace optimisée. Mais aussi sur tout ce qui est subjectif, comme la déco ou la mise en valeur des pièces.

Oui, je parle bien de faire ce que Stéphane Plaza fait quand il purifie les biens qui ne se vendent pas sur M6. L'acheteur potentiel doit se sentir bien et doit pouvoir s'imaginer chez lui en quelques minutes. Cherchez à vous simplifier la vente en créant le fameux ‹‹ coup de cœur ››. Car, qui dit coup de cœur, dit négociation faible voire inexistante !

D'où viennent ces euros supplémentaires ?

En ajoutant de la valeur au bien, vous allez faire monter son prix. Ce ne sont pas des euros qui apparaissent par magie ! En quelque sorte, c'est la compensation financière du temps que vous aurez passé à gérer la transformation du bien. Toutes les décisions et les risques que vous aurez pris seront récompensés en euros sur le chèque que vous fera l'acheteur. Et, contrairement à ce qu'il peut sembler, il n'y a pas tant de choses à gérer que cela. Au final, ça peut donc être très rentable.

‹‹ Le temps que vous passez à gérer la transformation du bien se transformera en euros sur votre compte à la revente. ››

Pas besoin de s'y connaitre en travaux...

Ok, tout ça c'est sympa, mais vous ne connaissez rien au bâtiment et vous n'êtes pas architecte d'intérieur. Rassurez-vous, moi non plus ! L'investissement est un business comme les autres : quand on ne sait pas, on achète le temps des gens qui savent. Tout ce qu'il y a à faire dans une rénovation peut être délégué. Certes ça fait un peu baisser le montant de votre chèque final, mais sans ça vous n'auriez pas de chèque du tout !

Et puis, plusieurs niveaux de délégation sont possibles. Si vous n'êtes pas du métier, il ne vous viendrait pas à l'idée de faire la plomberie ou l'électricité. Eh bien, c'est la même chose avec l'agencement des pièces ou encore la déco et l'aménagement ! A vous de voir ce que vous vous sentez de faire pour optimiser votre achat-revente.

La preuve avec notre exemple.

En ce qui nous concerne, on a fait appel à une amie courtier en travaux pour trouver des artisans sérieux et à bon prix (son site). Si vous n'êtes pas du métier, c'est à mon avis une très bonne pratique car tout le monde y est gagnant. On a aussi fait appel à une décoratrice d'intérieur pour quelques conseils qui se sont révélés précieux (son site). D'ailleurs, si vous avez un projet en région parisienne, je vous conseille de travailler avec elles (n'hésitez pas à leur dire que vous venez sur notre recommandation) ! Pour le reste (ré-agencement, plans et quelques travaux), on a géré seuls. Mais on aurait pu déléguer l'entièreté du chantier...

‹‹ L'immobilier est un business comme les autres : quand on ne sait pas, on achète le temps de ceux qui savent ! ››

Déléguez ! Tout sera plus efficace.

D'ailleurs, c'est ce qu'on fera sur le prochain projet car il y a plusieurs avantages non négligeables à déléguer. Premièrement, vous ne perdez pas de temps sur des trucs où vous n'y connaissez rien et où vous devez tout apprendre. Deuxièmement, vous n'avez pas besoin de rentrer dans les détails techniques. Par conséquent, vous gardez l'esprit clair, vous avez une vue d'ensemble. Vous vous placez donc en businessman, vous êtes celui qui prend les 2% des décisions qui vont faire les 98% de la réussite de votre projet d'achat-revente.

Règle 3 : Financer le projet.

Financer le projet

Interagir, ou pas, avec les banques.

J'ai déjà parlé de presque tout mais il reste un élément important d'un projet comme celui-ci : le financement. Si vous avez de quoi le financer sur le compte en banque, c'est génial, profitez-en ! Pour autant, ce n'est pas le cas de 99% des gens. Il faut donc trouver l'argent nécessaire pour réaliser cet achat-revente. Bien qu'on puisse trouver d'autres moyens, je ne vais parler ici que des banques.

Visez l'échéance la plus basse.

Quelle que soit votre financement, gardez en tête de viser des échéances de prêt les plus basses possibles. Comme je le disais dans le premier article sur de la série, il faut chercher à minimiser les risques et c'est une très bonne façon de le faire. En effet, bien que l'objectif numéro un soit la revente, il est possible qu'elle se fasse attendre. Et dans ce cas, on doit avoir prévu un plan B !

Si on a choisi l'Achat-Revente en résidence principale, ce n'est pas vraiment un problème car on peut rester dedans. Mais dans le cas contraire, il ne faut surtout pas laisser le bien vide. On doit s'être assurer qu'en le mettant en location, il reste un investissement rentable. Pour cela, une bonne pratique est de viser des échéances de prêt les plus basses possibles. Les deux plus gros leviers pour y parvenir sont la durée du prêt (20-25 ans) et le montant de votre apport si vous avez de l'argent à injecter.

‹‹ Le financement doit être un élément essentiel dans la minimisation des risques de votre investissement. ››

Ne vous contentez pas de regarder le taux.

Quand on parle prêt immobilier, on parle toujours des taux. Pourtant il ne faut pas s'y arrêter, et ce, même en ce qui concerne le montant de l'échéance. Il est facile de jouer avec les chiffres et les banquiers sont plutôt bons à ce jeu. Vous ne devriez vous fier qu'à ce que vous allez devoir payer, c'est à dire le montant de l'échéance tout compris (assurance, garantie, ...).

Enfin n'oubliez pas qu'un prêt c'est aussi tout un tas de clauses parfois très importantes. Dans celles à regarder de prêt, il y a les frais en cas de remboursement anticipé (ce qui est le cas en achat-revente). Bien qu'ils soient cappés, il vaut mieux avoir négocié leur suppression. Il existe d'autres détails dont je ne parlerai pas ici. Néanmoins, je peux vous orienter vers les infos à la demande.

Pour trouver les meilleures conditions pour votre financement, il existe essentiellement 2 solutions.

Solution 1 : Le marathon des banques.

La première solution est la première à laquelle on pense généralement : faire le tour des banques. C'est en effet la solution classique pour faire jouer la concurrence et obtenir le prêt le plus intéressant. Ne vous arrêtez surtout pas à votre banque ! Car à moins que vous ayez une relation privilégiée, ils n'ont que peu d'intérêt à vous faire une bonne offre...

À noter qu'il semble plus sain de ne pas parler de votre projet d'achat-revente avec les banquiers. Un achat en résidence principale est toujours quelque chose de bien vu par les banques, alors gardez cette version. Rien ne vous engage à rester 20 ans dans le bien !

Pensez à vous renseigner sur les taux actuels avant d'aller voir les banques, ici par exemple.

‹‹ Un courtier en crédit vous fera gagner du temps et de l'argent. Mais il vous évitera surtout de discuter avec les banques ! ››

Solution 2 : Le courtier. Plus facile, plus rapide et moins cher ?

La deuxième solution me semble encore une fois la plus adaptée. D'ailleurs c'est celle qu'on a choisie pour notre projet. Elle consiste à aller voir un (ou des) courtier en prêts immobiliers. Il y a au moins 4 avantages majeurs.

> Il connait les banques.

Un courtier travaille tous les jours en contact direct avec les banques et savent donc le type de projets que chaque banque préfère financer. Il ne va présenter votre dossier à 20 banques, il sélectionnera plutôt les 2-3 banques les plus enclin à vous financer.

> Il a des taux que vous n'avez pas.

Vous vous en doutez, le courtier conclut un nombre de crédit monstrueux par rapport à vous, simple particulier. De plus, il dialogue souvent avec les directions régionales ou nationales et non avec les agences. Évidemment cela a des implications sur les taux et les conditions qu'il peut obtenir. Vous aurez donc plus de chances d'obtenir un prêt avantageux.

> Pas besoin de parler à la banque.

Un rôle non négligeable du courtier est de discuter avec les banques pour vous. D'un part, ça veut dire que vous gagnerez du temps, car vous n'interagirez qu'avec lui. Et d'autre part, lui sait comment leur parler, alors que ce n'est en général pas notre cas. Enfin dernier point non négligeable, vous pouvez tout lui dire, même que vous voulez faire un achat-revente. Il triera ce qui peut être dit ou non.

> Il ne vous coûte pas cher.

Dernier point, son coût. Certains ne demandent rien car ils s'arrangent avec les banques pour être rémunérés. D'autres demande un certaine somme, par exemple 1600€ dans notre cas. Ça peut paraître beaucoup, mais 1) vous gagnez du temps et évitez des dialogues de sourd avec les banques, 2) vous allez avoir des conditions de prêt que vous n'aurez sûrement pas eu ailleurs. Et quand on parle de centaines de milliers d'euros de prêt, 1600€ sont très vite gagnés.

Vous l'aurez compris, de mon point de vue, il faut passer par un courtier si vous n'avez pas de relations privilégiées avec une banque. Si ça vous intéresse, nous pouvons vous mettre en relation avec notre courtier CAFPI qui a fait un excellent boulot sur notre projet d'achat-revente.

Règle 4 : Finaliser son Achat-Revente.

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Enfin n'oubliez pas qu'un prêt c'est aussi tout un tas de clauses parfois très importantes. Dans celles à regarder de prêt, il y a les frais en cas de remboursement anticipé (ce qui est le cas en achat-revente). Bien qu'ils soient cappés, il vaut mieux avoir négocié leur suppression. Il existe d'autres détails dont je ne parlerai pas ici. Néanmoins, je peux vous orienter vers les infos à la demande.

Pour trouver les meilleures conditions pour votre financement, il existe essentiellement 2 solutions.

Solution 1 : Le marathon des banques.

La première solution est la première à laquelle on pense généralement : faire le tour des banques. C'est en effet la solution classique pour faire jouer la concurrence et obtenir le prêt le plus intéressant. Ne vous arrêtez surtout pas à votre banque ! Car à moins que vous ayez une relation privilégiée, ils n'ont que peu d'intérêt à vous faire une bonne offre...

À noter qu'il semble plus sain de ne pas parler de votre projet d'achat-revente avec les banquiers. Un achat en résidence principale est toujours quelque chose de bien vu par les banques, alors gardez cette version. Rien ne vous engage à rester 20 ans dans le bien !

Pensez à vous renseigner sur les taux actuels avant d'aller voir les banques, ici par exemple.

‹‹ Un courtier en crédit vous fera gagner du temps et de l'argent. Mais il vous évitera surtout de discuter avec les banques ! ››

Solution 2 : Le courtier. Plus facile, plus rapide et moins cher ?

La deuxième solution me semble encore une fois la plus adaptée. D'ailleurs c'est celle qu'on a choisie pour notre projet. Elle consiste à aller voir un (ou des) courtier en prêts immobiliers. Il y a au moins 4 avantages majeurs.

> Il connait les banques.

Un courtier travaille tous les jours en contact direct avec les banques et savent donc le type de projets que chaque banque préfère financer. Il ne va présenter votre dossier à 20 banques, il sélectionnera plutôt les 2-3 banques les plus enclin à vous financer.

> Il a des taux que vous n'avez pas.

Vous vous en doutez, le courtier conclut un nombre de crédit monstrueux par rapport à vous, simple particulier. De plus, il dialogue souvent avec les directions régionales ou nationales et non avec les agences. Évidemment cela a des implications sur les taux et les conditions qu'il peut obtenir. Vous aurez donc plus de chances d'obtenir un prêt avantageux.

> Pas besoin de parler à la banque.

Un rôle non négligeable du courtier est de discuter avec les banques pour vous. D'un part, ça veut dire que vous gagnerez du temps, car vous n'interagirez qu'avec lui. Et d'autre part, lui sait comment leur parler, alors que ce n'est en général pas notre cas. Enfin dernier point non négligeable, vous pouvez tout lui dire, même que vous voulez faire un achat-revente. Il triera ce qui peut être dit ou non.

> Il ne vous coûte pas cher.

Dernier point, son coût. Certains ne demandent rien car ils s'arrangent avec les banques pour être rémunérés. D'autres demande un certaine somme, par exemple 1600€ dans notre cas. Ça peut paraître beaucoup, mais 1) vous gagnez du temps et évitez des dialogues de sourd avec les banques, 2) vous allez avoir des conditions de prêt que vous n'aurez sûrement pas eu ailleurs. Et quand on parle de centaines de milliers d'euros de prêt, 1600€ sont très vite gagnés.

Vous l'aurez compris, de mon point de vue, il faut passer par un courtier si vous n'avez pas de relations privilégiées avec une banque. Si ça vous intéresse, nous pouvons vous mettre en relation avec notre courtier CAFPI qui a fait un excellent boulot sur notre projet d'achat-revente.

Règle 4 : Finaliser son Achat-Revente.

Finaliser son achat-revente

Capitalisez sur le travail déjà fait. Créez le coup de cœur.

On y est ! Vous avez réussi à passer toutes les étapes précédentes et votre bien immobilier vaut 10 à 20% de plus que ce qu'il vous a coûté. Vous vivez peut-être même dedans... Votre nid douillet qui est prêt à vous faire encaisser un beau chèque ! Il ne reste plus qu'à finaliser votre achat-revente en... le revendant.

Si vous avez bien suivi notre histoire, au moment où j'écris ces lignes, nous sommes exactement à cette étape. Autrement dit, nous visons dans le bien qui sert notre projet d'achat-revente. Mais comme il fait parti du ‹‹ plan ››, nous attendons d'avoir fait décoller nos business pour le mettre en vente. Comme tout le reste de l'article, ce qui suit est donc la théorie. Mais contrairement au reste de l'article, nous ne sommes pas encore passé par cette étape.

Si vous avez bien travaillé en amont.

Je l'ai répété plusieurs fois dans la Règle 1, on cherche le coup de cœur pour faciliter la revente. Si on a bien travaillé dans la Règle 2, on devrait arriver à déclencher un achat compulsif. C'est à dire vendre sans trop avoir à nous battre et à baisser notre prix. Cela sous-entend bien sûr qu'on a décidé d'un prix de vente, certes dans le haut du panier, mais dans les prix du marché !

‹‹ Fixer un prix raisonnable, mettez en valeur votre bien et soyez patient. La vente viendra. Sinon ? Utilisez votre plan B. ››

L'agent immobilier n'est plus votre ami...

Puisque l'agent immobilier était notre ami à l'achat, il ne l'est pas à la revente 😉 ! Nous n'avons aucune envie d'amputer notre chèque final de 5-10% de frais d'agence. Et puis, nous voulons rester maîtres de la négociation et éviter tous les intermédiaires. La partie purement vente consiste simplement à publier des annonces un peu partout, accueillir les visites et charmer les visiteurs en leur montrant tous les points positifs de votre bien. Pas besoin de déléguer pour ça !

Néanmoins, il reste toute la partie légale avec un dossier bien rempli. Comme tout ce qui est administratif, ce n'est en général pas drôle mais pas bien complexe. Quelques échanges avec le notaire devraient régler la plupart des problèmes. Je vous en dirai plus quand on sera passé par là ! En attendant, vous pouvez lire cet article de PAP sur le sujet.

Et si la revente ne vient pas ? 

Personne ne veut de notre bien... Et alors ? Aucune raison de paniquer ! En tant qu'investisseur sérieux, c'est un risque auquel nous avions pensé. Et pour lequel un plan B existe : louer le bien. Si comme nous, vous avez tout prévu depuis le début, vous pourrez toujours mettre votre bien en location et en tirer un crédit qui est payé par votre locataire ainsi qu'un petit extra tous les mois !

Dans tous les cas, la première chose à faire est d'analyser les raisons de cette non-vente. Est-ce que personne ne vient visiter ? Ou au contraire, beaucoup de visites mais 0 offres ? Qu'en disent les gens qui visitent ? Cela va nous permettre de comprendre pourquoi ça ne se vend pas, et surtout, de changer ce qu'il faut pour que ça se vende !

Enfin, il faut savoir être patient. Et sans aucun doute, avoir un locataire qui paie votre crédit à votre place, apaisera l'attente. Rien n'empêche de laisser votre bien en vente alors que vous l'avez mis en location. Simplement, il faudra orienter la vente vers un investisseur locatif auquel vous vendrez un bien déjà rentable.

Voilà, j'arrive au bout de ce long article qui couvre les 4 règles importantes pour réussir un achat-revente. J'espère que ça vous a plu et que vous y avez trouvé tout un tas d'informations ! Dans le prochain article de la série, je parlerai des difficultés de la mise en pratique de toutes ces théories. Et j'insisterai sur la nécessité de passer à l'action. Un projet d'achat-revente n'a pas besoin d'être parfait pour être rentable !

Dites-moi dans le commentaires si cet article vous a aidé à mieux comprendre les principes de l'achat-revente. Posez-moi vos questions, je me ferai un plaisir de vous répondre !

A votre liberté,
Steven

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A propos de l'auteur...

Après de looooongues études et une entrée dans le monde du travail faite de désillusions, j'ai découvert que des alternatives au salariat existaient sans avoir à sauter dans le vide ! C'est ce que je partage ici.

  • Louise dit :

    Bonjour,
    L’article est intéressant, mais il manque selon moi un 5ème point fondamental qui n’est pas abordé dans votre exemple car vous logez dans le bien en question, déclaré comme votre résidence principale, non assujettie à la taxe sur les plus-values/CSG : et c’est là toute la subtilité !
    La taxe sur la plus-value/CSG représentent pas moins de 30% du bénéfice réalisé, ce qui ampute grandement ce bénéfice.
    A prendre en considération donc si vous revendez le bien immédiatement sans l’occuper ou si vous le louez (surtout si vous déclarez le montant des travaux pour générer du déficit foncier, auquel cas vous ne pourrez plus le déduire au moment du calcul de la plus value réalisée).

    • Steven dit :

      Bonjour Louise,
      En effet, c’est un point très important que vous soulevez 🙂 Je fais ici l’hypothèse qu’on fait un achat-revente en RP car c’est vrai que c’est beaucoup plus intéressant !
      Dans le cas d’une résidence locative, il semble qu’il y ait un moyen d’éviter la taxation, c’est de ne pas être propriétaire depuis plus de 4 ans et de réinjecter la plus-value dans une RP. C’est l’idée, les détails sont à vérifier 😉
      Merci pour votre commentaire !

      • Philippe dit :

        Je confirme que si le bien est en location, la vente peut être hors paiement d’une taxe sur la plus value si cette dernière est réinvestie dans l’achat de la résidence principale.

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